「囲い込み」という言葉を知っても、実際に自分の売却が囲い込みされているかどうかを、どう確認すればいいのか分からない。そうしたご相談をいただくことがあります。囲い込みの仕組みそのものについては、別の記事で詳しく説明していますが、今回は「実際にどう確認すればいいか」という、より実践的な方法をお伝えします。
売却時の「囲い込み」とは？知らないと損する業界の裏側
専門的な知識がなくても、売主自身で確認できる方法がいくつかあります。この記事では、そうした具体的な確認方法を順にご紹介します。
方法①：レインズの「登録証明書」を確認する
媒介契約を結ぶと、不動産会社はレインズ（指定流通機構）への登録が義務付けられており、登録が完了すると「登録証明書」が発行されます。この証明書には、登録番号や登録年月日が記載されています。証明書を受け取っていない場合は、担当者に直接請求できます。「まだ登録していません」「準備中です」という回答が続く場合は、注意が必要です。
方法②：ポータルサイトでの掲載状況を自分で確認する
SUUMO・アットホーム・LIFULL HOME’Sなど、複数の不動産ポータルサイトで、自分の物件がどのように掲載されているかを、定期的に確認してみてください。掲載されていない、または情報が極端に少ない場合、積極的な販売活動がされていない可能性があります。他社掲載の物件が紹介できる仕組みについては、こちらの記事も参考にしてみてください。
SUUMO（スーモ）の物件はどこで買っても同じ？不動産会社による違いを解説
方法③：友人・知人に別の不動産会社経由で問い合わせてもらう
少し手間はかかりますが、確実な方法のひとつです。信頼できる友人・知人に頼んで、別の不動産会社を通じて自分の物件に問い合わせをしてもらいます。この際、「その物件はもう申し込みが入っています」「詳しい情報がありません」といった対応をされた場合、囲い込みが行われている可能性があります。実際に問い合わせをする場合は、後々のトラブルを避けるため、事前に依頼している不動産会社にも一言伝えておくことをおすすめします。
「これって囲い込みされているのかな」と感じたら、一人で悩まず一度ご相談ください。現在の販売状況を一緒に確認することもできます。
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方法④：定期報告の内容を具体的に聞く
専任媒介契約では2週に1回以上、専属専任媒介契約では1週に1回以上、販売状況の報告を受ける権利があります。この報告が「特に動きはありません」で終わっている場合は、具体的な数字を聞いてみてください。
- ポータルサイトでの閲覧数・反響件数は何件か
- 他社からの問い合わせは何件あったか
- 内覧の申し込みがあった場合、その後どうなったか
具体的な数字で答えられない、または毎回同じような曖昧な回答が続く場合は、一度立ち止まって確認する価値があります。
現場で見てきた、囲い込みが疑われたケース
これまでのご相談の中には、「他社から何度も問い合わせがあったはずなのに、担当者から聞いていなかった」というケースがありました。売主自身がポータルサイトを見て、「問い合わせできます」の表示になっているのに、実際に知人が問い合わせてみると「商談中です」と断られた、という話を伺ったこともあります。
こうしたケースでは、売主が違和感に気づいたことがきっかけで、状況が明らかになっています。「何かおかしいな」という直感を大切にしていただきたいと思います。
まとめ｜違和感を感じたら、確認して大丈夫です
登録証明書の確認、ポータルサイトでの掲載チェック、定期報告での具体的な質問。どれも売主自身が特別な知識がなくてもできる方法です。「担当者を疑うようで気が引ける」と感じる方もいらっしゃいますが、これは自分の大切な資産を守るための、当然の確認です。
もし確認してみて違和感がある場合、あるいは確認の仕方自体が分からない場合も、私たちgritにご相談ください。すでに他社に依頼している方のセカンドオピニオンとしてのご相談も歓迎しています。比較していただいて大丈夫ですし、急かすこともありません。
売却の流れ全体については、こちらの記事もあわせてご覧ください。
売却の流れを徹底解説｜相談から引き渡しまでのステップ